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ビル建設 

ビル建設

FPハッピーです。
今日もよろしくお願いします。

事業継承とはちょっと違いますが、
今日は、不動産の活用についてです。
事業継承には、自社ビルなどの不動産もおおいに関係する場合があるからです。


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彰氏は、アキラ食品加工機社が隣の市に所有する土地を売却して、
大阪市内の自社所有地(一部林地買収)に支社を建設したいと考えている。
さらに、彰氏所有の遊休地に事務所用賃貸ビル(年間収入予定2億円程度)を
彰氏が個人で建設するという土地の有効活用の提案も受けている。
予定地はテナント確保も十分可能な好立地で採算性も高く見込める。


①まず、税務の面から考えてみよう。
アキラ食品加工機所有の土地売却・支社建設についての課税上の特例についての考察である。

特定の資産の買替の場合の圧縮記帳を適用することにより、
所有期間10年超の土地、建物または構築物を譲渡して、
日本国内にある土地(譲渡した土地の面積の5倍を超える部分を除く)、
建物、構築物、機械装置を取得した場合には、通常、
譲渡代金のうち買替資産の取得に充てた部分の譲渡益については、
80%相当額についての課税の繰延べの適用を受けることができる。


次に、彰氏個人が所有する土地に事務所ビルを建設する際に等価交換方式を利用する場合のメリットおよびデメリットについて、
土地所有者がすべてをまかなう自己建設方式と比較してみよう。


②等価交換方式のメリット・デメリット
(メリット)
・等価交換は土地から建物への資産の転換であり、借入れなど資金負担を伴わず賃貸収入の基因となる建物の取得ができ、
一般的には自己建設方式に比べ当初の事業採算は優位である。
単年度期間損益は当面高効率で収益性の高い事業が展開可能である。
・企画・販売のプロであるデベロッパーのノウハウを活かし、
土地所有者は開発ノウハウがなくても高効率の収益物件の確保が可能である。
・近隣対策、許認可、また契約による賃貸後の管理を含め、事業展開に伴う煩わしさを避けて有効活用できる。
・立体買換え、または特定の事業資産の買換え特例の適用により建物取得のための土地の一部処分につき課税の繰延べができる。

(デメリット)
・保有土地の一部を譲渡するため、賃貸収入は少なくなり、事業規模は縮小、長期間累積損益は自己建設方式に比べ一般に劣ることが多い。
・値上がりの期待できる土地の場合には将来の値上がり益を放棄することになる。
・借入金の発生はなく、また、課税の繰延べを利用する結果、建物の取得価額が圧縮され、利子負担がなく減価償却費が縮小される結果、所得税等の負担が多くなる。
・買換え特例の制度を利用する結果、取得価額は旧資産の取得価額を引き継いで圧縮され、また短期保有資産となるため、買換え直後に譲渡するような場合、税負担は重くなる。
・土地上に事務所ビルが建設され土地の権利は共有となるため、将来売却処分や自由な用途の変更はむずかしくなる等、単独所有と比較して制約が
生ずることもある。

メリット・デメリット双方ある。
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[ 2006/09/14 19:42 ] 事業継承対策(1) | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

FPハッピー

Author:FPハッピー
兵庫県津名郡(現:洲本市)出身
京都の仏教の大学を卒業
商品先物取引の会社に勤務後
現在、不動産屋勤務
[保有資格]
宅建
マンション管理士
FP2級など

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