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カテゴリー  [住宅の買換え ]

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今の家が手狭になったので買換えたいな 

こんにちは。FPハッピーです。
今回は、家の買い換えについてです。
子供が大きくなり家が手狭になってきた。
会社の都合で引っ越しを余儀無くされた。
など、いろいろな理由があると思います。
今回は、サラリーマンの出井さんに登場してもらいます。

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サラリーマンの出井さんは、平成4年8月に居住用に新築マンションを4000万円で購入しました。

ちなみに出井さんの給与所得の金額は800万円です。(他に所得はありません)

購入代金の内訳は、土地部分が1500万円、建物部分が2500万円です。
住居が手狭になったので、出井さんは買替えを考えるようになりました。
現在のマンションを売れば売却損が発生します。
このご時世買った値段より高い値段では売れません。

そこで、いろいろ考えた結果、購入価格が抑えられる定期借地権付住宅を購入することにしました。

結局、出井さんはマンションを平成18年4月に2500万円で売却しました。
4000万円で買ったものが2500万円になるという事実。
初めて家を売る人は、こんなもんでしか売れないのか・・・
とちょっとショックをおぼえるでしょう。

平成18年末借入金残高は、3200万円でした。

この売却に際し、仲介不動産屋に支払う仲介手数料や所有権移転の司法書士に支払う費用などの、譲渡費用として100万円かかりました。

売却時に残っていた住宅ローンは、売却時代金で完済できましたが、
自己資金はほとんどなくなったので、定期借地権付住宅(権利金300万円、建物代金3000万円)を全額借入金にて購入しました。
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[ 2006/10/08 15:52 ] 住宅の買換え | TB(7) | CM(0)

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除 


居住用財産の買換えをしたことにより譲渡損失が生じたときは、一定の要件のもとに損益通算を行い、通算しきれない損失の金額は、譲渡年の翌年以降3年間の繰越控除が認められます。
これを、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除といいます。

とってもよく似た制度で、
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除というのがあり、
これは、前述した「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」は、買換え資産を取得しないと適用できないが、平成16年度税制改正により、買換え資産を取得しなくても適用できるこの制度が創設されました。

さて、出井さんの平成19年に繰り越す譲渡損失はいくらになるのか。
(定率減税は考慮しなくていいよ)
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除の適用条件はすべて満たしているものとします。

また、年末調整においては、所得控除額は250万円で計算しているものとします。

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売却時したマンションの取得費において、建物の耐用年数は、非業務用なので通常の1.5倍の耐用年数(70年)による定額法を適用します。
非業務用の経過年数は、6ケ月未満は切り捨て、6ケ月以上は切り上げます。
したがって、出井さんのマンションの場合は14年となります。
また、翌年に繰り越す損失は所得控除前の金額から控除する。

売却したマンションの取得費は、

参考データ
償却率(マンションの耐用年数は47年)
耐用年数   定額法    定率法
47年   0.022  0.048
70年   0.015  0.032

 土地      建物    減価償却費
 ↓       ↓      ↓
1500万円+(2500万円ー2500万円×0.9×0.015×14)=3527万5000円

売却したマンションの譲渡損失は、

 売却値段    取得費       譲渡費用
   ↓      ↓         ↓
2500万円ー3527万5000円ー100万円=▲1127万5000円


翌年に繰り越す損失は、
 
 損失額        給与所得
  ↓           ↓
1127万5000円ー800万円=327万5000円

翌年に繰り越す損失は327万5000円となります。

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[ 2006/10/08 16:22 ] 住宅の買換え | TB(2) | CM(2)

住宅ローン控除 

FPハッピーです。
不動産の買換えで、定期借地権付住宅を不動産屋ですすめられて
購入を決めた出井さんですが、
そのとき、不動産屋の営業マンに「住宅ローン控除も受けられますよ」
っていわれたみたい。
そこで、FPハッピーに平成18年分の住宅ローン控除住宅借入金等特別控除)はどのくらい受けれるのか聞いてきたわけです。

住宅借入金等特別控除の特例の適用条件はすべて満たしているものとします。平成18年末の借入金残高は3200万円です。

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3200万円×1%=32万円の住宅ローン控除が受けられそうですが、

平成17年分の所得は、
給与所得は800万円ありますが、譲渡損失が1127万5000円あるためマイナスです。
ということは、
平成17年分の税額はゼロであるため、税額控除である住宅借入金等特別控除はうけられません。

また、平成17年分の税額はゼロであるにもかかわらず、サラリーマンは所得税を源泉徴収されているので、取られた税金を年末調整において還付してもらわないといけません。
年末調整においては、所得控除額は250万円で計算しているものとし、定率減税は考慮しないものとして今回考えると、

源泉徴収税額は、

 給与所得  所得控除
 ↓      ↓
800万円ー250万円=550万円


550万円×20%ー33万円=77万円

よって、77万円税金が還付されます。

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[ 2006/10/08 16:51 ] 住宅の買換え | TB(6) | CM(0)
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プロフィール

FPハッピー

Author:FPハッピー
兵庫県津名郡(現:洲本市)出身
京都の仏教の大学を卒業
商品先物取引の会社に勤務後
現在、不動産屋勤務
[保有資格]
宅建
マンション管理士
FP2級など

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