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FP(ファイナンシャルプランニング)の技法を使って幸せな生活を送ろう! FPに興味がある方、これからFPになりたい方、バリバリのFPだよ~って方。 お金に関する事、FP試験に関する情報交換の場です
カテゴリー  [代償分割 ]

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分割協議 

平成18年6月に、父が死亡した。

こんにちわ。FPハッピーです。
FPの業務のなかには、相続に関するものもたくさんあります。
相続に関する内容では、
誰々が死んだ。とか、相続争いとか
文章にするとものものしく、暗い文章になってしまいます。
でも実際は、葬儀も終わってしばらくすると
あっけらかんとされる方も多いのです。
特に女の方は立ち直りが早いですね。

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厳しいが優しい父だった。
母は幼いころに亡くなってしまって、それから男手ひとつで育ててくれた。
相続人は、長男と長女と次男の3人だ。
父の遺産のなかに賃貸用マンションがあった。
昭和51年に父が老後に年金がわりにということで購入したものだった。
戸数16戸であり、きれいにリフォームをしていたので、おかげさまで全室満室である。
建物の床面積は600㎡ある。
固定資産評価額は7500万円だ。
その敷地は、300㎡あり、
1㎡当たりの路線価は、60万円、借地権割合70%、借家権割合30%

3人で遺産分割するのにあたってこの土地と建物を不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価してもらった。
土地は1億8000万円
建物は9000万円
合計2億7000万円の評価だった。

3兄弟姉妹で話し合った。
誰がこの賃貸マンション業を継承するのか。
その結果、長男がこのマンションを引き継ぎ相続することになった。

この賃貸マンションを相続するかわりに
長女に3000万円、次男に5000万円に金銭を支払うこととなった。
そのお金は、長男が銀行より借りる。
この条件でこの賃貸マンションの協議は成立したので、すぐに実行に移した。

その他の相続財産は分割可能だったので、個別に3人が相続した。
その相続税評価額は、
長男 1億円
長女 8000万円
次男 1億円
であった。

賃貸マンションの敷地は小規模宅地の評価減が適用できる。
3人の課税負担が公平でなくてはせっかく仲がよかったのに、
あとでぎくしゃくしてしまってもいけないので注意が必要である。
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[ 2006/09/22 17:38 ] 代償分割 | TB(4) | CM(1)

代償分割とは 

こんにちは。FPハッピーです。
住宅ローンでは、真正な登記名義の回復で所有権移転した物件には、
ローンがつかない。または、つきにくい。
真正な登記名義の回復、略して、真名回復とは、
実際の所有者と登記名義人が一致しない場合、この登記の修正のための手段として使います。
売買でも贈与でも相続でもない。
とにかく理由はないけど登記が間違っている。
こんな場合に、その登記を抹消してしまうのが真名回復なのです。
このような物件を売却するには、住宅ローンがつかないので、
どうしても現金での買主でないと難しいのです。
とまぁ、現在私が仲介で預かっている物件のオープンハウスを今日してきました。

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相続が開始すると相続財産は、相続人のあいだでの協議や被相続人の遺言により、
各相続人らが、個々の財産を具体的に分割して取得することになる。
これを現物分割といいます。
しかし、相続財産のなかには、分割するのが難しいものや、分割することで利用上の合理性を欠くものがあります。
一体として利用している事業用資産や農地などがこれに当たります。
あと、一戸建の住宅なども細分化すると利用度を阻害してしまいます。

このような場合、特定の相続人が、その分割の難しい、または、その者が特に必要とする財産を取得して、もらいすぎた相続財産の分については、
その者の固有の財産を他の相続人に提供する遺産の分割方法がとられることがあります。
これを代償分割といいます。
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[ 2006/09/24 18:00 ] 代償分割 | TB(4) | CM(0)

代償財産の 

こんばんは。FPハッピーで~~す。
BMIって知ってますか?
この数値が18以下だと痩せ過ぎ
25以上だと肥満だそうです。
体重÷(身長×身長)
FPハッピーの場合は、
75㎏÷(1.72m×1.72m)=25.35
えっ!? 肥満!
でも、ここ1年くらい体重計にのってないから今はどうなってるのか。
怖くてのれない・・・
みなさんは、どうせでしたか?

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今回のケースでは、長男から長女と次男に現金の贈与ということになっては、
多額の贈与税負担となってしまいますので、代償分割の方法で遺産を分割することにしました。
この場合の各相続人の課税価格は、
①代償分割の対象となった相続財産を相続財産を取得した相続人は、
取得した代償分割対象財産の相続税評価額から負担した代書債務の額を差し引いた額

父から賃貸マンションとその敷地を取得した長男は、
長女と次男に交付した財産の価額を引いたのが、長男の課税価格となる。

②代償財産の交付を受けた相続人ら(今回のケースでは長女と次男)は、代償分割対象財産を取得した相続人(長男)より受けた財産の価額

遺産分割については、対象財産の時価を基準として行うことが多く、
代償分割も、相続税評価額によらず時価などを計算の基礎とする場合がある。

この場合の代償財産の価額は、代償債務の額に、代償分割の対象となった相続財産の相続税評価額がその財産の時価に占める割合を乗じた額とすることを認めている。

文章にすると分かりにくいので、式にしてみると、

代償債務の額×(代償分割対象財産の相続税評価額÷代償分割対象財産の相続開始時の時価)

この例外的な方法による場合は、取扱通達では2つの用件が必要である。

1つは、代償分割の対象となった相続財産を特定し明らかにすることである。
したがって、包括的な相続財産に対しての代償債務には適用されない。

もう1つについては、次回にいたします。では。
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[ 2006/09/24 19:01 ] 代償分割 | TB(2) | CM(0)
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プロフィール

FPハッピー

Author:FPハッピー
兵庫県津名郡(現:洲本市)出身
京都の仏教の大学を卒業
商品先物取引の会社に勤務後
現在、不動産屋勤務
[保有資格]
宅建
マンション管理士
FP2級など

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